市场反转、土地流拍，刚需机会就出现了 | 楼先生问答NO.665
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后市是否扑朔迷离？
现阶段看，空军占尽口水优势。杭州土地市场上罕见“流拍”，想想仅仅三个月之前，还是高溢价、高自持拼杀。预期的反转，真是快得出人意料。还有二手房，说几连跌已经没不够刺激，9月要跌破4000套。
多军也在努力，抓住一切“再反转”的信号。比如“楼市调控应注意满足刚需”、“央行：维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”等等，这些都被解读成维稳救市，信贷放松。与时间赛跑。
熟悉房地产运作的人都清楚，四季度是非常关键的时候，如果再不给房地产输血，很多城市、房企都扛不住。所以有业内人士表示：四季度再不出手，就来不及了。
杭州楼市降温了吗？当然冷静下来了。二手房市场就差最后一次重锤，按目前发展趋势，可能都不用等那个“重锤”了。新房也在降温。
艮北新盘158套房子，报名总数1448户，但意料之外的是，选到了1389号才卖完。这要放在上半年市场，怎么能想象？它的边上可能杨柳郡，它可是挨着钱江新城二期。
再来看看刚需盘，中签率和弃选率双双上升。杭州最好的两个刚需盘，一个是东湖新城的月映咏荷园和星桥的融耀之城，都是自带商业的TOD，房企大品牌，价格亲切。
但月映咏荷园的中签率25.12%，融耀之城中签率49%。对比一下，4月份东湖新城最低中签率只有5.79%，融耀之城前五次开盘最低9.95%，最高18.32%。
一句话总结一下：投资客率从刚需市场上撤走了。
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宝嘉誉峰、城北四房改善、二手房遇冷
@果说
老师好，手上有一套宝嘉誉峰90方三房精装闲置，近两年不急，但两年后四房改善是刚需。目前二手房市场转冷，以及新房摇号仍然困难，是否可以出掉去摇号？宝嘉誉峰算不算可持有优质资产？如果持有，考虑出租过可能影响卖价，但出租有租金收益，如何权衡？
楼先生：宝嘉誉峰只能算中等资产。一个是房子有点老了，开发商也不是什么品牌房企，另一个是地段，既不属于最核心位置，区域可发展的空间不大。如果是闲置不住，又不愿意出租，那换掉它，当然可行的。另外出租过的房子，肯定会影响卖相。至于会不会影响卖价，倒不是最重要的因素，卖价主要看行情。
对于你们来讲，两年后改善就是刚需，不是当务之急，但要想摇新房，现在准备置换起来，时间方面倒是差不多正好。如果置换的预算一般，可以原方位置换，比如祥符、运河新城，买一套更好更新的房子。如果预算充足，可以关注申花、蒋村和大关，有四五个很好的改善新盘可以试试运气。
二手房市场确实在转冷，不过对于改善置换的家庭，未必不是好事。不用担心，你的房子可能要便宜一点才能卖出去，但你想要买的二手房也会降价。置换而言，成本是在降低的。同样的，二手房只要足够冷，新房虽然还有限价和倒挂，也会相对容易买到。
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500万、下沙四房改善、融创项目/万科项目
@周津津
老师，自住下沙，目前是89方的文海学区房，二胎还没有入学，入学后占用九年一贯制学籍。目前无负债。手头预算可以考虑总价500万左右的刚改。请问是打新投资，原地租房改善合适？还是摇号原地的四房合适？
楼先生：两种方案都行。但一定要选，建议优先考虑后者，也就是先摇下沙的四房改善，毕竟住着自己的房子，心里更舒坦。关键是，下沙核心区域还有新房可以摇，而且按目前行情发展，摇号难度应该不会很大。除了绿城一把开完后，还有融创（杭臻源、杭曜之城）、万科（湖印光年）的项目可以摇一下。
相比省内或全国其它城市，杭州楼市行情的降温速度比较慢，但整体还是变得冷静理性一些了。市中心和核心地段的新盘，感受不够明显，但郊区的新房已经有点感到慌张。新房目前是这样的状态：开始分化，至于另一边的二手房，降温就肉眼可见了。
能接受租房改善，利用这笔钱打新投资，也不是不可以。但投资目标不能随便乱选，要更慎重考虑。退潮之后，就会明白过来，不是所有新盘都值得投资，而自住，只要房子能让一家人住得舒服，就值得买。
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900万、申花/桥西/大关、滨江中豪·望品
@狂妄自大汪
请问层楼老师，目前工作在乐堤港这边，但住在城东新城的远洋万和四季，现在对该小区不是很满意，所以考虑买二套，预算是900万，有什么房子值得推荐吗？
楼先生：有一个房子很适合你，但你得等。因为最快要年底才会上市，这个房子拿地的时间不算晚，但工程进度就是慢，主要原因周边都是老小区，对施工提出了更高的要求，很像建发的书香印翠府。这个楼盘就是位于大关的「望品」，滨江和中豪联合出品。
大关还有一个楼盘可以关注，在香积寺隔壁的英蓝国际（岫町华庭），据说都是改善大户型，但什么时候会上市，就不好说了。此外，周边一带就剩下申花还有两个新盘可以摇，摇号难度肯定很大，一个是九龙仓天珏华府，另一个是滨融府还剩下最后一批住宅。
一边摇新房一边盯着二手房也可以。比如乐堤港后面的远洋公馆，是大关一带品质和颜值担当的二手房小区，唯一的缺点就是户型不够好。往北一点，比较值得推荐的是运河宸园，虽然与圣奥合作开发，这个项目能体现出浓浓的绿城品质。或者同样往申花去选，那边有一堆品质次新房可以挑。不过不要着急，二手房「等便是机会」。
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400万、祥符/望林府、运河新城/河语光年府
@咸木誉
我们的情况是这样：我和妻子在城西古墩路附近工作，孩子1岁多。首套房，总价400万左右，优先考虑有学区的房源，生活便利些更好，是否有推荐的新盘可以摇号？谢谢。
楼先生：望林府可以作为重要目标，位于祥符板块，属于拱墅区，教育资源肯定好。与古墩路只隔着一条莫干山路主干道，到城西一带很方便。另外，从板块发展角度看，祥符不一定很出挑，却也有自己明确的优势，边上有万达、万融城等商业，居住人口也比较密集，还有不少产业园。城北那一片区域，反而目前祥符最适合居住。
如果愿意扩大范围，运河新城也能纳入你的选择范围，不过能摇的楼盘不多了，一个是万科·河语光年府，还有一个待售的保利·潮和阅江台轩，这两个楼盘单价要比望林府便宜，同样也属于拱墅区。其他的选择，建议考虑三墩北，比如融信·如澜轩、钱江·古墩彩虹轩，这一片的新盘主要两个优势，一是西湖区的教育资源，二是以阿里为代表的产业。
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家门口的学校、铁建国际城89方、改善置换
@大飞
层楼老师，现有一套城北铁建89方自住房，小孩在门口小学上学，还有一套城东120方。夫妻都在钱江新城上班，想改善居住环境，同时腾出铁建房票摇新房，但是这样小孩上学比较远。不知这样的选择是否建议，还请老师指点。
楼先生：建议从孩子的角度考虑吧。接下来上学估计都要在城北附近，对于孩子来讲，能在家门口的学校上学，每天多睡一个小时，是一件很幸福的事情。所以，你要让我建议呢，我肯定希望考虑得更周全一些，不妨也听听孩子愿不愿意？很多家长没有这样的条件，都要努力为孩子创造这样的条件。你说呢？
改善居住环境的方式有很多种，可以同小区换一套大户型，如果觉得目前二手房价格不合适，也可以暂时租一套大户型，自己的小户型租出去，一来一回，不过稍微添一点钱就能解决。然后等到价格合适的时候，再考虑进行置换，这样的过渡又是比较稳妥的。
对于你们来说，真要换一套户型更大、品质更好的房子。其实换句话说，还是想摇一下目前市场上很红的、倒挂也比较多的那些改善楼盘。家庭名下的两套房子，二选一，建议你换掉城东的房子，保留城北的中国铁建国际城。
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编辑∣二叔
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